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浅谈农村私房买卖合同效力认定

作者:  来源:  日期:2019年07月16日

浅谈农村私房买卖合同效力认定

【分歧】

合同无效论认为:农村私房买卖必然涉及房屋占有范围内宅基地的转移,也就是“地随房走”。根据《土地管理法》的规定,农村集体土地不得用于非农业建设。如农民的房屋允许自由买卖

,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是将农民集体所有的土地使用权用于从事非农业建设,此为法律规定所禁止。1996年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称为《通知》)亦明确规定,农民的住宅不得向城市居民出售。农村私房买卖违反了国务院办公厅的规定,而将宅基地使用权转移给集体组织以外的人,违反了法律的强制性规定,此类合同应当归于无效。此外,开禁宅基地交易可能导致社会强势群体对农村利益的侵蚀,在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下,贸然允许宅基地交易,将导致宅基地的兼并,影响社会秩序和稳定。因此,农村宅基地的不可交易性决定了农村私房买卖合同的无效。

合同有效论认为:只要买卖合同是双方当事人的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,不存在《合同法》第52条规定的无效情形及第54条规定的可撤销情形,应认定有效。根据《合同法》的相关规定,认定合同无效应以法律、行政法规为依据,认为农村私房买卖合同无效的主要依据是《通知》,但该《通知》的发文机关是国务院办公厅,而非国务院,该文件不属于行政法规,不能作为认定农村私房买卖合同无效的依据。因此,只要农村私房买卖合同不具备法定的无效或可变更可撤销因素,应认定为有效。

【评析】

笔者认为,合同无效论虽然重在保护集体土地的完整性,有利于维护房屋所有权人宅基地的稳定,但忽略了房屋所有权人对房屋所享有的所有权以及买卖双方对房屋买卖所达成的真实合意,而且其维护宅基地稳定的初衷很可能会演化成房屋购买人无家可归、流离失所的新的农村社会不稳定

浅谈农村私房买卖合同效力认定

。因此,无效论的观点不符合实践需要。对于农村私房买卖合同,如果不存在《合同法》第52条和第54条规定的无效及可变更可撤销的情形的,应当认定为有效。主要理由如下:

(一)只要农村私房买卖合同没有违反法律、行政法规的效力强制性规定,应当认定有效

如前所述,根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第4条的规定,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。而目前据以认定农村私房买卖合同无效的主要依据是买卖合同违反了《通知》的有关规定。从《立法法》的角度看,该《通知》不属于法律、行政法规范畴,自然不能作为认定合同无效的依据。此外,最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第14条规定:“合同法第52条第(5)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”但目前来看,村民与村外人签订农村私房买卖合同并没有违反法律或者行政法规有关的合同效力强制性规定,不应简单作无效处理。

(二)保障农民房屋所有权的完整性,维护农村社会秩序

从法律保护所有权的基本精神来看,限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护,而是对农民权利的侵犯。众所周知,所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中,最核心的权能是处分权,处分权是所有权的标志。农民根据建造房屋这一事实行为取得房屋所有权,自然包括了以上四项权能。将农民对房屋的处分权予以限制,于法无据。另一方面,合同法的基本精神是合同自由,限制农民向村外人出卖住房,也与合同自由的基本精神相悖。况且,现实中因分家析产、继承等原因导致一户拥有多处住宅的情形并不少见,农民出卖农村房屋有其必然性。限制农民转让私房是二元社会的制度残余,势必影响农村财产效益的发挥和农村经济的发展。特别是随着城市户口制度的逐步放开,大量农村劳动力步入城市,农民对土地的依赖程度不断下降,宅基地的生活保障意义已经逐渐淡化,我国《农村土地承包法》允许农村土地承包经营权流转,充分体现了对农民财产所有权的尊重,也相信农民群众能够理性地处分自己的财产,这是立法精神的巨大进步。既然对关乎农民生活保障的土地承包经营权都允许流转,对于农民私房也应作同样的理解。

(三)物权与债权的区分原则使然

《物权法》第15条明确规定了不动产物权变动的原因与结果行为相区分的原则,债权合同的效力认定与合同所涉标的能否转移是相区分的。在债权合同没有违反法律、行政法规的效力强制性规定的情况下,不能以合同标的物能否切实移转来决定合同的法律效力。虽然我国没有承认物权行为的独立性,但合同效力的判断和履行至少是两个时间上不同顺位的问题,是相对区分的。回到本文所探讨的农村私房买卖,房屋所有人与村外人经过充分协商后,约定以一定的价格转让房屋,并已实际履行了付款和交房义务。如果多年以后,出卖人以农村房屋所处宅基地使用权不能转让或者买受人以农村房屋无法办理产权登记为由即可否定买卖合同效力,则合同中有关的违约等条款自无适用之余地,前者导致的后果是买房人无房可住,只能取回多年前交付的本金;后者导致的结果是出卖人不仅要退还价款,且只能收回被买受人无偿居住多年后的房屋。不管是哪种结果,皆违背了当初当事人的真实意思表示,且对另一方当事人亦为不公。因此,合同无效论主张农村宅基地无法转移给村外人导致房屋买卖合同无效的观点是不合理的。

(四)合同无效论所主张的农村宅基地不得转让并无法律依据

虽然《土地管理法》第63条规定,包括宅基地在内的农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但回头看该法第62条关于“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定,其实并非禁止农村村民出卖房屋。可以看出,《土土地管理法》的立法目的在于禁止集体土地使用权的单独转让,但在农村房屋所有权发生流转的情况下,其项下的宅基地流转并不禁止,只是流转后不得再申请宅基地而已。值得注意的是,《物权法》第155条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”这一规定实际上明示了农村宅基地是可以转让的。因此,在当前的法律规定下,以农村宅基地不得转让为由否定房屋买卖合同效力的观点,在理论上是站不住脚的。

(五)法定租赁权制度为农村房屋买卖的合法性奠定理论基础

无效论观点的另外一个理由是宅基地所有权归农村集体所有,集体成员以户为单位享有使用权。如果允许村外人享有宅基地使用权,不仅违反了法律规定,也容易造成农村集体土地的混乱。笔者也赞同这一点考虑。虽然宅基地的转让并没有违反法律、行政法规的禁止性规定,但如果完全放开自由流通,则宅基地的使用权主体必然呈现多样化,不符合宅基地的本质属性。因此,有必要构建一种新的机制,不仅保证农民能够自由处分自己的房子,又使得房屋买受人能够以合法形式使用宅基地。笔者认为,宅基地作为农村集体福利分配,其目的就是提供给农民建房。如果农民建房后打算对外出卖,就可以视为其放弃了宅基地这项集体福利,农村集体完全可以收回宅基地。在农村私房买卖合法有效的情况下,为了保证非本集体经济组织成员的买受人能够合法拥有房屋所有权,必须以保证其有权合法使用宅基地为前提。笔者认为,法定租赁权制度可以为此提供理论支持。

法定租赁权为日本民法所创,我国台湾地区民法借鉴了这一制度。我国台湾地区民法债编第425条规定:“土地及其他土地上之房屋同属一人所有,而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人,或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时,土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间,推定在房屋的使用期限内,有租赁关系。”这一制度的具体内容是,农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时,对于房屋的宅基地,并非取得作为物权的“宅基地使用权”,而是取得作为债权的“宅基地租赁权”。基于该债权,房屋买受人可以占有使用宅基地。这一结果,并非出于农村房屋买卖双方的自由意思,而是出于法律的直接规定,是基于法律规定而当然发生的结果。这样一来,农村买受人可以在不享有宅基地使用权的情况下通过法定租赁权直接取得宅基地的租赁使用权,不仅保证了宅基地的集体性质,也解决了房屋买受人的用地障碍。当然,此时出租人不再是作为房屋出卖人的村民,而是作为宅基地所有人的农村集体经济组织,房屋所有人也须为使用农村宅基地向农村集体经济组织支付相应的租金。

也许有人认为,村民出卖私房只转移房屋所有权而宅基地使用权不发生转移违反了“地随房走”的房地一致原则,理论上站不住脚。在此需要说明的是,“地随房走”原则在立法上主要体现为我国《城市房地产管理法》第31条和《担保法》第36条,其调整对象均是指向国有土地使用权及国有土地之上的房屋,解决的是在房地不可分的物理现象下国有土地使用权人和房屋所有人间的权利冲突问题。但目前并没有法律、行政法规规定集体土地使用权和其地上物所有权之间在权利转移时,两者的权利主体必须保持一致。也就是说,当前农村房屋买卖法律关系中并不适用“地随房走”的原则,这为法定租赁权制度的适用留下制度空间。